Fastighetsobligationer prissätts som 2021, trots svagare kreditnyckeltal och stigande snitträntor

Fastighetsbolagen stod för en stor del av augustis emissioner på den svenska kreditmarknaden. Inflöden till kreditfonder och kupongbetalningar skapade ett placeringsbehov som pressade kreditspreadarna i sektorn ytterligare lägre. Femåriga obligationer prissattes till 3M Stibor + 100–105 baspunkter, mycket nära 2021 då de tightaste emissionerna för BBB-bolagen nådde Stibor + 95 baspunkter – men då var Stibor negativ, vakanserna lägre och kreditnyckeltalen generellt starkare.

Kreditspreadarna är tillbaka nära 2021-nivåerna

Svenska seniora fastighetsobligationer, ASW i baspunkter

SEK BBB−SEK high yield

0200400600800253110715

20222023202420252026

Under ytan finns en sårbarhet som vi anser att de nuvarande kreditspreadarna inte fångar. IG-fastighetsbolagens justerade räntetäckningsgrad ligger på 3,09 gånger, den lägsta nivån sedan åtminstone 2017 och ned från 5,35 gånger i början av 2022.

Räntetäckningen är den svagaste på tio år

IG-fastighetsbolagens justerade räntetäckningsgrad, likaviktat snitt av 20 bolag

3,0x3,5x4,0x4,5x5,0x5,5x3,09x5,35x

20182020202220242026

Samtidigt har räntebindningen kortats till 2,84 år, också det seriens lägsta.

Räntebindningen är den kortaste på tio år

IG-fastighetsbolagens ränte- och kapitalbindning i år, likaviktat snitt av 20 bolag

RäntebindningKapitalbindningGap, i dag 0,94 år

2,53,03,54,04,53,78 år2,84 år

20182020202220242026

En förklaring är att swapkurvan lutar kraftigt: att binda basräntan på fem år kostar omkring 92 baspunkter mer än att ligga kvar kort. Det är en betydande kostnad för bolag vars räntetäckning redan ligger nära ratingtrösklarna. Vad som ligger bakom valet kan vi inte veta, men konsekvensen är tydlig: sektorn är mer räntekänslig än prissättningen antyder.

Snitträntan har stigit från 1,41 till 2,89 %. Det högre ränteläget har ännu inte slagit igenom fullt ut, eftersom delar av skulderna omfattas av räntesäkringar som ingicks 2020–2022. När de löper ut refinansieras räntan successivt på högre nivåer.

Finansieringskostnaden har fördubblats

IG-fastighetsbolagens snittränta, Stibor 3M och femårig SEK-swap, procent

Snittränta IG-bolag5-årig SEK-swapStibor 3M

0 %1 %2 %3 %4 %2,95 %2,89 %2,03 %1,41 %

20182020202220242026

Sammantaget ser vi sedan en tid tillbaka begränsat värde i sektorn. Mercurius Credit Funds exponering uppgår till cirka 4 %, mot som mest 35 % i slutet av 2023, och har trappats ned successivt sedan början av 2025. Att fonden haft en låg exponering har på marginalen kostat avkastning. Samtidigt har vi kunnat leverera i linje med fondens avkastningsmål utan att ta den risken.

Fondens exponering mot sektorn

Fastighetsobligationer som andel av Mercurius Credit Fund, procent

0 %10 %20 %30 %40 %4 %35 % (dec 2023)

jan 2024jan 2025jan 2026

Det är viktigt att poängtera att vi inte har en permanent negativ syn på fastighetssektorn – när prissättningen åter blir attraktiv och vi ser mer värde i sektorn, kommer vi öka fondens exponering igen.

Där vi i stället ser värde just nu är bland emittenter utan officiellt kreditbetyg som vår kreditanalys bedömer motsvara BBB eller BBB−, eller i bolag som har potential till en positiv ratingresa från BB+ till investment grade.

Augusti gav ett tydligt exempel: fondens största innehav, norska Nortura, fick sitt kreditbetyg höjt till investment grade och obligationens kreditspread minskade med omkring 40 baspunkter. Det var månadens största positiva bidrag från en position vi byggt upp under det senaste året. Totalt sett avkastade fonden +0,35 % i augusti, +2,96 % hittills i år och +4,11 % de senaste tolv månaderna.

Har ni en annan syn på sektorn, eller vill ta del av den fullständiga månadsrapporten och diskutera vår analys? Kontakta gärna Christian Hjalmarsson eller Andreas Olsson.