Fastighetsobligationer: vi ökar selektivt efter oktobers nedgång

Den som följer oss vet att vi länge haft en låg exponering mot fastighetsobligationer. I augusti beskrev vi varför: kreditspreadarna var tillbaka nära 2021-nivåerna trots svagare kreditnyckeltal. I oktober förändrades prissättningen.

Svagheten omfattade hela den europeiska fastighetsmarknaden. Fallen var störst bland hybrider och emittenter i det lägre BB-segmentet. Även nordiska seniora obligationer handlades svagare, utan att marknaden skilde nämnvärt mellan bolagens kreditprofiler. När hela sektorn faller får även bolag med god betalningsförmåga högre riskpremier. Det är i sådana bolag vi har ökat.

Cibus emitterade i början av september en SEK-obligation till 3M Stibor + 210 baspunkter. Vi deltog inte då, men har under oktober köpt både den och bolagets EUR-obligationer till spreadar 75–100 baspunkter bredare. Vi har också köpt mindre poster i NP3. Vi prioriterar bolag med högre direktavkastning i fastighetsbeståndet och god kontroll över de finansiella riskerna, och undviker fortsatt kontor i storstadsregionerna.

För bolag som lånar i båda valutorna handlar SEK-obligationerna betydligt tightare än i EUR. Vi har därför främst köpt i EUR, där fler velat sälja. I SEK har säljarna varit färre, sannolikt eftersom årets stora inflöden till svenska företagsobligationsfonder minskat behovet av att frigöra kassa. Begränsad handel kan ge en bild av stabilare priser än vid faktiska försäljningar. Höga nyemissionspremier i EUR kan på sikt även påverka prissättningen i SEK.

Balders kreditspreadar i SEK och EUR

Seniora obligationer, interpolerad treårig ASW i baspunkter

EUR, omräknat till SEKSEK

Balder har ett stort antal utestående obligationer i både SEK och EUR och är därför ett tydligt exempel. Under 2025 handlade SEK-obligationerna i regel bredare, vilket är det normala för den mindre likvida valutan. Den 2 november handlade de omkring 19 baspunkter tightare, mot omkring 4 baspunkter i slutet av augusti.

Fondens exponering mot sektorn har ökat från cirka 4 % till drygt 10 %. Det är ingen ändrad syn på sektorn som helhet. Miljön för många fastighetsbolag är fortsatt utmanande, men i utvalda obligationer bedömer vi att ersättningen för risken nu är god.

Fonden avkastade +0,04 % i oktober, +2,64 % hittills i år och +3,19 % de senaste tolv månaderna. Fallande marknadsräntor gynnade innehaven med fast kupong, medan bredare kreditspreadar i några av fondens innehav belastade resultatet. Den försiktigare positioneringen tidigare i år ger oss möjlighet att fortsätta öka selektivt, och vi har kvar handlingsutrymme inför en intensiv emissionsmarknad.

Mer om fondens positionering, utveckling och analys finns i månadsrapporten för oktober. Kontakta gärna mig eller Andreas Olsson om du vill ta del av rapporten eller diskutera kreditmarknaden.